小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。

1、小产权房只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，所以并不是商品房。法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的。

2、现在很多小产权房都可能随时面临被拆除的危险。所以购买小产权房的人，只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。如果购买小产权房后，遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

3、由于小产权房交易不受法律保护，交易时购买人必须一次性付清房款，不得向银行按揭贷款。由于没有房产证，也无法向银行抵押贷款。此外小产权房的附属配套设施如供水、供电、供气等，因为不在国家规划之列，所以不能得到有效保证。但是在实际的情况发生条件下，当你实际拥有小产权房后，政府是不可能将你赶走的，只能是采取一些冷政策。目前小产权房是客观存在的，而且存在的现象很多，所以如果购房者纯粹是用来居住，不打算和的话，还是可以考虑的。